Видео

Absolut richtig, danke für die Anregung. Es hat schon Gründe, dass ´Profis´ antizyklisch bei höheren Zinsen Immobilien kaufen u. bei niedrigen eher verkaufen. Vielen unserer Kunden, die 2008-2011 zu 4,5% -5,5% finanziert hatten, ging es nach 10 J. ähnlich. Die haben die mtl. Überschüsse durch gestiegene Mieten u. geringere Zinsen in Kombination mit den gestiegenen Immo-Preise dann sehr oft genutzt, um ein weiteres Objekt zu kaufen u. das vorhandene Obj. nachrangig zu beleihen. Mit 20 J. Zinsbindung zu 1,75% hast du natürlich alles richtig gemacht👍 Herzlichen Glückwunsch!!!

Eigentlich müsste der Grundsteuerwertbescheid u. der Grundsteuermessbescheid schon angekommen sein. Der Grundsteuerbescheid kommt dann erst 2025.

In der Formel kann die Preissteigerung individuell - je nach Standort - eingegeben werden. Das Institut hat bei der Vergleichsrechnung 2,5% Preissteigerung angenommen, wobei der Vergleich Mieten./.Kaufen ja grundsätzlich nominal läuft. Am Ende des Videos nennen wir ja die Angaben zum "Total Return" (Rendite) von Wohnimmobilien von 1970 bis 2023 sowohl nominal (5,5%) als auch real (3,4%). Von 1970 bis 2023 sogar 8,1% bzw. 5,4% inflationsbereinigt.

Stimmt, danke für den Gedanken. Insofern bei der Vergleichsrechnung dann weniger Kosten für Selbstnutzer. Letztlich kann die Berechnung auch nicht alles abdecken, wie im Video gesagt, es ist ein Argument/Faktor von mehreren bei der Entscheidungsfindung.

Danke für das ergänzende Beispiel anhand deiner eigenen Wohnsituation. Zum Glück hat sich auch die Sichtweise bei finanzierenden Banken geändert. Vor 20-25 haben Banken tlw. Finanzierungen für vermietete WE bei Kunden abgelehnt, wenn diese nicht schon ein Eigenheim hatten. Kein Scherz.

Ja. Nur was wird die Miete in 20 Jahren kosten. Ich würde sagen, es hängt von sehr vielen Faktoren ab. Pauschal kann man das nicht sagen. Aber du hast auf jeden Fall einen Punkt.

Danke fürs nette Feedback😀

Sehr gerne! Danke für das motivierende Lob😀

Wie lange verfolgst du unseren Kanal schon bzw. wieviele Videos hast du gesehen? Denn ich glaube, du hast unsere Inhalte nicht ganz verstanden bzw. vielleicht habe ich mich auch falsch ausgedrückt. Aber so wie du es beschreibst hätten unsere Mandanten sicherlich die Objekte nicht gekauft, wir plädieren immer für eine vernünftige Objektprüfung, kfm. u. technisch.

Natürlich 😂

Nenn doch mal ein paar Zahlen, Daten Fakten.

😀 Danke für das nette Feedback. Ich überlege tatsächlich noch, ob ich den Bart länger ´dran´ lasse. Von daher hilft jede Meinungsäußerung bei der Entscheidungsfindung.😉

Bart schaut gut aus/ immer mal stutzen und dann ist es perfekt

Danke fürs Teilen deiner Überlegungen. Hilft sicherlich dem einen oder anderen bei der eigenen Entscheidung.

Wir haben die Kondition von einer Volksbank bekommen. Der Zuschauer @Hauch1987 mit 3,36% offensichtlich bei der Hypovereinsbank. Es gibt - auch nach unserer Beobachtung - wirklich große Unterschiede, tlw. möchten die angefragten Banken auch bestimmte Finanzierungen nicht machen und geben "Abwehrkonditionen" raus. Ein wenig hängt es auch vom Objektstandort u. der Bonität ab. Wir haben beobachtet, dass der Sparkassensektor eher schlechtere Konditionen gibt, aber auch da gibt es Ausnahmen, z.B. die Hamburger Spk. Auch von der Dt. Bank haben wir gerade vernünftige Konditionen bekommen.

Sehr starke Kondition, Herzlichen Glückwunsch!👍 Ist bestimmt für einige interessant zu hören. Wieviel % vom Kaufpreis wurden auf dem Kaufobjekt beliehen?

Quasi 100 Prozent. Wir haben die kaufbebenkosten inkl. Makler plus 4 tausend gehabt. Verkaufspreis 464 und Darlehen war 460

Unter den Umständen ist es wirklich ein hervorragender Zins. Und spricht für eure Bonität😉 und eine vernünftige Objektauswahl bzw. vernünftigen Standort.

Was das ein Neubau oder Bestandsimmobilie ?​@@Hauch1987

​@@Hauch1987was ist die Rate ?

Hat sich im Sommer so ergeben, keinen tieferen Grund🤔

Den Bart finde ich prima! Empfehle noch etwas Krafttraining paar mal pro Woche. 😊

😀

Bald Nebeneinkunft als Weihnachtsmann möglich 😂

😀 Mal sehen, wie weit das Wachstum reicht. Ich muss hier in der Nähe noch einen guten Barbier suchen.

Steuertechnisch zumindest die Finanzierung klar aufteilen: Ein Darlehen für alle vermieteten Einheiten mit wenig / keinem Eigenkapital u. Tilgung. Und ein Darlehen für die selbstgenutzte Einheit mit dem Eigenkapital u. Tilgung, da keine steuerlichen Auswirkungen. Die Bank hat sowieso eine Gesamtgrundschuld. Du kannst konsequenterweise natürlich auch das Haus aufteilen in ETW und dann die Kaufpreise für die einzelnen Einheiten definieren, ebenso die Kostenverteilung und Miteigentumsanteile in der TE vorgeben. Wenn dann am Objekt Sanierungen stattfinden (Dach etc), kann ein entsprechend höherer Teil über die vermieteten Einheiten abgerechnet werden. Also, da ist einiges möglich.

Sehr gern. Ja, der Zins ist tatsächlich deutlich entfernt von 4% im Moment. Viel Erfolg u. gutes Gelingen bei der Suche nach dem passenden Objekt!

Vielen Dank. Bis zum nächsten Video :)

😀 Sehr gern, freue mich über dein Interesse an meinen Inhalten.

Gemäß §551 (2) hat der Mieter Anspruch darauf, die Kaution in 3 gleichen mtl. Raten zu zahlen. Davon muss die 1. Rate vor dem Einzug gezahlt werden. Darauf würde ich auch bestehen und sonst eher Mietvertrag auflösen u. neuen Mieter suchen. Denn wenn der Mieter schon am Anfang weder eine Bürgschaft von seiner Bank oä bekommt noch 1 Kaltmiete als Teilzahlung leisten kann (notfalls über seinen Dispo), dann ist die Bonität nicht in Ordnung.

Nein, du kannst dann wechseln, wenn es sich wirtschaftlich lohnt, so wie in der Berechnung gezeigt. Die 6 Jahre beziehen sich auf den Zeitraum, in dem diese AfA gültig ist (1.10.2023 bis 30.9.2029).

Die Idee ist auf jeden Fall kreativ.😃 Steuerberatung machen wir hier natürlich nicht... Wenn der Eigentümer selbst anmietet, bringt das natürlich nichts. Aber wenn ein anderer Name (u. andere Adresse) als Mieter dort steht u. auch bezahlt (vielleicht sind ja Kinder schon liiert oder haben den Namen des Ehepartners angenommen oä), dann ist es ja auch eine externe Vermietung. Muss halt nur steuerlich sauber sein.

Bist du sicher, dass diese Versicherungen wirklich alle Schäden in umliegenden Bereichen abdecken? Gibt es evtl. eine Begrenzung (Radius oä)? Denn das wären ja Riesensummen, die letztlich das gesamte Versicherungswesen zu Fall bringen könnte.

Natürlich nicht. Wenn die AKW eine ernstzunehmende Versicherung hätten, wäre nach Fukushima jede Versicherung pleite und wenn der Staat für die Schäden aufkommen würde, wäre Japan Zahlungsunfähig.

So hatte ich es befürchtet!

Zum Bsp., dass der Kaufpreis letztlich doch nicht bezahlt wird, aber die WE evtl. vermietet wird. Der Mietvertrag kommt dann letztlich zwischen dem (nicht zahlenden) Käufer als Vermieter u. dem Mieter zustande, nicht mit dem Eigentümer, denn Eigentümer u. Vermieter können verschiedene Personen sein. Oder dass in der Immobilie Abrissarbeiten vorgenommen werden u. der Käufer dann nicht zahlt u. die Immobilie schlimmer hinterlässt, als er sie vorgefunden hat. Oder - bei Selbstnutzer - dass die nicht zahlenden Käufer schon eingezogen sind, dann müssen die rausgeklagt werden. Natürlich gibt es immer zivilrechtliche Möglichkeiten, aber das ist dann natürlich sehr mühsam, warum sollte der Verkäufer diese Risiken eingehen? Da muss man Vertrauen aufbauen u. auch mit Vorteilen locken.

Gegenüber Fonds etc. sind sicherlich die Entscheidungswege kürzer, das ist ein Vorteil. Viele Privatinvestoren müssen allerdings erst bei ihren Banken die Finanzierungen klären, was länger dauert. Aber wenn man sicher ist, finanziert zu werden oder entsprechende Mittel hat, sind Private im Vorteil. Gegenüber den städtischen Gesellschaften in Berlin (siehe Bsp. im Video) kaufen Privatanleger auf jeden Fall besser ein.

Absolut richtig! So erleben u. gestalten wir es in unserer Praxis immer wieder seit über 20 Jahren.

Vielen Dank für das Feedback! Da hilft uns natürlich die jahrelange Erfahrung.

Danke für das Lob!

Danke!

Das geht natürlich auch😀

Eine gute Idee, tatsächlich ist mir dazu aber noch kein Urteil begegnet. Logisch wäre es aus meiner Sicht. Die Gefahr ist, dass ein Gericht im Fall der Fälle die Klausel als vollständig unwirksam erklären könnte. Zumindest müsste die Klausel aus meiner Sicht klar und verständlich formuliert sein. Gerade wenn insgesamt auch für die Kaltmiete eine Indexklausel vereinbart wird, macht es Sinn.

👍

👍 Wenn du Zeit hast u. das so günstig machen kannst, umso besser für den Mieter. Berechnest du ihm noch die Zeit, die du aufwendest?

Ich berechne hierfür nichts. Ist den kleinen Aufwand nicht wert.

@@Tino1979_go 👍

Danke für das schöne Feedback u. die inhaltliche Bestätigung.

Vielen Dank für das Lob! Freut mich sehr😀 Und motiviert für weitere Videos.

Vielen Dank für das tolle Feedback! Motiviert uns sehr!

Danke🙂 Hat sich im Sommer irgendwie so ergeben… mal sehen, was draus wird 😉

Wie bei Immobilien - langfristig halten. 😉

@@windkante6210 😀Der Tipp war echt gut😂

😉👍

🙂 Das stimmt! Tatsächlich habe ich kaum noch kurze Hemden, trage meist langärmelige. Und kurze Hose tragen wir auch nicht im Büro. Aber ich werde mir die Sachen mal für erneute Hitzetage ins Büro mitnehmen, danke für die Anregung.

Das stimmt leider, auch diese Seite der Medaille gibt es. Manchmal auch unverständlich, da die Bausubstanz ja auch leidet.

Danke fürs Feedback! Ja, da warten wir auch mit Spannung drauf.

Danke für das Lob! Freut uns sehr🙂

Danke für die ergänzende Idee u. das Lob🙂. Du musst halt zur Vergleichbarkeit dem Mieter die zitierten Vergleichswohnungen genau beschreiben können, d.h. Adresse, Stockwerk, Lage Stockwerk (z.B. 2.OG rechts). Aber wenn du dich auf die Anzeige als Kaufinteressent meldest, bekommst du die Daten ja. Unserer Erfahrung nach sind die Mieten in Verkaufsanzeigen vermieteter WE allerdings oft nicht so hoch, als das sie für Erhöhungen nützlich sind. Aber generell eine gute Idee!

Danke!

Die 4.000,-/qm beziehen sich ja auf den Gebäudeanteil, dazu kommt dann noch das Grundstück. Ich habe nochmal nachgeschaut: Ich hatte tatsächlich 3.995,-/qm als KP gerechnet, dazu kommt dann der Gebäudeanteil. Allerdings hat die Software die Kaufnebenkosten (Notar, GrErwSt) anteilig auf den Gebäudeanteil hinzu gerechnet. Da müsste ich nochmal recherchieren, ob der Anteil dann rausfallen würde, wenn insgesamt €4.000/qm überschritten werden. Das ist dann bei 8,5% NK eine relativ kleine Änderung und wird später bei Wechsel auf die lineare AfA wieder eingeholt. Aber danke für den Hinweis.

Gern. Die 4000 EUR Bemessungsgrundlage gilt aber nur bei er Sonder AfA, nicht bei der degressiven AfA, richtig? dann habe ich noch eine Frage: sie sagten, das Objekt muss im Jahr der Fertigstellung angeschafft werden. Wie hoch ist die AfA wenn ein Käufer jetzt im August ein Objekt kaufen würde das anschließend gebaut und Anfang 2026 fertig gestellt und übergeben würde?

Danke für das Feedback. Wobei ich darum bitte, hier eine etwas andere Wortwahl zu wählen als "widerliche Schweinereien". Mir ist auch nicht klar, was eine Kontenstruktur, d.h. Anzahl u. Systematik von Konten der Vermieter mit Mietern zu tun hat. Natürlich gibt es Vermieter, die Mangelsituationen ausnutzen u. Gesetze umgehen bzw. nicht beachten, aber das sind dann Gesetzesverstöße, die auch geahndet werden können.

Danke für die interessante Idee und Ergänzung.

Am besten, du lässt die den Bescheid geben, der nach der Grundsteuererklärung kam. Dann kannst du es unter Annahme des Hebesatzes hochrechnen. Zumindest kannst du auch mit dem alten Wert vergleichen.

Zum Müll wegfahren usw kann ich den Kaufpreis steuerlich absetzen

Ist natürlich aus der "Ferne" etwas schwierig zu beurteilen, aber wenn du den Bus wirklich für die Gewerbeimmobilie nutzt, spricht nichts dagegen. Fahrtenbuch führen hilft dir, das hinterher nachzuweisen. Selbst wenn du Wagen nur zum Teil für die Gewerbeimmobilie nutzt, kannst du die Kosten dann tlw. steuerlich geltend machen. Tipp: Wenn du Lieferwagen mit LKW-Zulassung kaufst, hast du es leichter bzgl. Privatnutzung.

😀