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Vermögensaufbau mit Immobilien
Германия
Добавлен 6 окт 2017
Wir wollen dir helfen, finanziell frei mit Immobilien zu werden.
Viele haben den Wunsch, eines Tages reich zu sein. Allerdings haben viele weder die Zeit noch die Ressourcen, die finanzielle Freiheit zu erreichen.
Das ist ein Problem. Wir leben in einer Zeit, in der die Rente immer geringer wird und die Preise weiter ansteigen. Wer jetzt nicht etwas unternimmt, hat eines Tages leider das Nachsehen.
Damit du es besser machst, geben wir die auf unserem Kanal konkret anwendbare Tipps mit. Wir haben in den letzten 20 Jahren bereits viele unserer Klienten zu Immobilienmillionären gemacht. Dank dieser Erfahrung können wir dir genau sagen, auf was du bei deinen Investments achten musst.
Wenn du deine finanzielle Freiheit endlich erreichen möchtest, dann folge uns jetzt und abonniere unseren Kanal.
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👍
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Zum Thema Anschlussfinanzierung: Ich habe 2009 eine vermietete Wohnimmobilie zu 4,9% Zinsen finanziert, die sich gerade so "gerechnet" hat, d.h. Zins und Tilgung wurde knapp von den Mieteinkünften getragen. Finanziert habe ich 92,5% des Kaufpreises. Zehn Jahre später konnte ich mit 1,75% anschlussfinanzieren und zwischenzeitlich sind die Mieten natürlich gestiegen. Daraus lässt sich schließen, dass ein hoher Zins durchaus auch positiv sein kann, wenn sich unter Berücksichtigung des Kaufpreises die Immobilie bei Kauf "rechnet". Klar gehörte auch Glück dazu, aber bei Anschlussfinanzierung immer an einen höheren Zins zu denken, muss am Ende nicht immer zutreffend sein (wie man sieht). Insofern sind hohe Zinsen bei Kauf von Vermietungsobjekten ein "Segen", wenn sich die Immobilie damit rechnet, denn dann ist die Wahrscheinlichkeit von niedrigeren Zinsen im Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung deutlich höher. Dann fängt die Kasse an, richtig zu klingeln. PS: Die 1,75% habe ich mir auf 20 Jahre festschreiben lassen ;)
Absolut richtig, danke für die Anregung. Es hat schon Gründe, dass ´Profis´ antizyklisch bei höheren Zinsen Immobilien kaufen u. bei niedrigen eher verkaufen. Vielen unserer Kunden, die 2008-2011 zu 4,5% -5,5% finanziert hatten, ging es nach 10 J. ähnlich. Die haben die mtl. Überschüsse durch gestiegene Mieten u. geringere Zinsen in Kombination mit den gestiegenen Immo-Preise dann sehr oft genutzt, um ein weiteres Objekt zu kaufen u. das vorhandene Obj. nachrangig zu beleihen. Mit 20 J. Zinsbindung zu 1,75% hast du natürlich alles richtig gemacht👍 Herzlichen Glückwunsch!!!
Hab noch keinen neuen grundsteuerbescheid
Eigentlich müsste der Grundsteuerwertbescheid u. der Grundsteuermessbescheid schon angekommen sein. Der Grundsteuerbescheid kommt dann erst 2025.
Wie hoch ist denn die Wertsteigerung? Wird diese nominal oder real berechnet?
In der Formel kann die Preissteigerung individuell - je nach Standort - eingegeben werden. Das Institut hat bei der Vergleichsrechnung 2,5% Preissteigerung angenommen, wobei der Vergleich Mieten./.Kaufen ja grundsätzlich nominal läuft. Am Ende des Videos nennen wir ja die Angaben zum "Total Return" (Rendite) von Wohnimmobilien von 1970 bis 2023 sowohl nominal (5,5%) als auch real (3,4%). Von 1970 bis 2023 sogar 8,1% bzw. 5,4% inflationsbereinigt.
Bei der Anschlussfinanzierung ist ein Faktor nicht zu unterschätzen: da fallen die Nebenkosten weg und man ist schon „drinnen“
Stimmt, danke für den Gedanken. Insofern bei der Vergleichsrechnung dann weniger Kosten für Selbstnutzer. Letztlich kann die Berechnung auch nicht alles abdecken, wie im Video gesagt, es ist ein Argument/Faktor von mehreren bei der Entscheidungsfindung.
Es ist unter Profis bekannt, daß das wohnen zur Miete preiswerter ist als Eigennutz. Ich habe eine preiswerte Mietwohnung in Erfurt. Bei diesem Mietpreis dürfte die 44 qm Wohnung nur ca 42 k kosten. .zahlen würde ich in EF mindestens 70k
Danke für das ergänzende Beispiel anhand deiner eigenen Wohnsituation. Zum Glück hat sich auch die Sichtweise bei finanzierenden Banken geändert. Vor 20-25 haben Banken tlw. Finanzierungen für vermietete WE bei Kunden abgelehnt, wenn diese nicht schon ein Eigenheim hatten. Kein Scherz.
Ja. Nur was wird die Miete in 20 Jahren kosten. Ich würde sagen, es hängt von sehr vielen Faktoren ab. Pauschal kann man das nicht sagen. Aber du hast auf jeden Fall einen Punkt.
Sehr informativ. Und hilfreich. Und extrem lässiger Bart👌😉
Danke fürs nette Feedback😀
Super Zahlenbeispiel! Danke für die tolle Arbeit
Sehr gerne! Danke für das motivierende Lob😀
Bitte rassieren! Macht Sie jünger😂
Ich möchte mich noch mal bei allen RUclips-Experten bedanken, die die Werbetrommel für Immobilien rühren. Ich habe bis 2023 alle meine Renditeobjekte trotz fallendem Markt zu einem guten Kaufpreis unsaniert an junge leichtgläubige Menschen verkaufen können. Vielen Dank für die stetige Preistreiberei und die Illusionen, die ihr den Menschen in den Kopf setzt. Das hat mir beim Verkauf sehr geholfen und wird auch anderen Baby-Boomern sicher helfen. Gerne weiter so 👍
Wie lange verfolgst du unseren Kanal schon bzw. wieviele Videos hast du gesehen? Denn ich glaube, du hast unsere Inhalte nicht ganz verstanden bzw. vielleicht habe ich mich auch falsch ausgedrückt. Aber so wie du es beschreibst hätten unsere Mandanten sicherlich die Objekte nicht gekauft, wir plädieren immer für eine vernünftige Objektprüfung, kfm. u. technisch.
Natürlich 😂
Nenn doch mal ein paar Zahlen, Daten Fakten.
Der Bart steht Ihnen und das Video ist umso lehrreicher 😄
😀 Danke für das nette Feedback. Ich überlege tatsächlich noch, ob ich den Bart länger ´dran´ lasse. Von daher hilft jede Meinungsäußerung bei der Entscheidungsfindung.😉
Bart schaut gut aus/ immer mal stutzen und dann ist es perfekt
Bei meinem nächsten Immokauf möchte ich 15-20 Jahre Zinsbindungsfrist nehmen. Langfristige Planung/Sicherheit ist mir lieber als ein 0.3-0.4 % Punkte niedrigerer Zinssatz.
Danke fürs Teilen deiner Überlegungen. Hilft sicherlich dem einen oder anderen bei der eigenen Entscheidung.
Bei welchen Banken gibt es diese Wahnsinnskonditionen? Ich bin scheinbar auf dem falschen Dampfer unterwegs - wenn ich 300k+ Anfrage, liege ich bei 3,9% (Stand vor 2 Wochen). Eine andere Bank lag bei 3,8%… also alles weit entfernt von den hier genannten Konditionen.
Wir haben die Kondition von einer Volksbank bekommen. Der Zuschauer @Hauch1987 mit 3,36% offensichtlich bei der Hypovereinsbank. Es gibt - auch nach unserer Beobachtung - wirklich große Unterschiede, tlw. möchten die angefragten Banken auch bestimmte Finanzierungen nicht machen und geben "Abwehrkonditionen" raus. Ein wenig hängt es auch vom Objektstandort u. der Bonität ab. Wir haben beobachtet, dass der Sparkassensektor eher schlechtere Konditionen gibt, aber auch da gibt es Ausnahmen, z.B. die Hamburger Spk. Auch von der Dt. Bank haben wir gerade vernünftige Konditionen bekommen.
Haben vor 5 Wochen 3,36 bekommen für 10 Jahre, voll Darlehen für 460 TE bei der Hypo
Sehr starke Kondition, Herzlichen Glückwunsch!👍 Ist bestimmt für einige interessant zu hören. Wieviel % vom Kaufpreis wurden auf dem Kaufobjekt beliehen?
Quasi 100 Prozent. Wir haben die kaufbebenkosten inkl. Makler plus 4 tausend gehabt. Verkaufspreis 464 und Darlehen war 460
Unter den Umständen ist es wirklich ein hervorragender Zins. Und spricht für eure Bonität😉 und eine vernünftige Objektauswahl bzw. vernünftigen Standort.
Was das ein Neubau oder Bestandsimmobilie ?@@Hauch1987
@@Hauch1987was ist die Rate ?
Warum der Bart? Ansonsten danke für die Zusammenfassung!
Hat sich im Sommer so ergeben, keinen tieferen Grund🤔
Den Bart finde ich prima! Empfehle noch etwas Krafttraining paar mal pro Woche. 😊
😀
Bald Nebeneinkunft als Weihnachtsmann möglich 😂
😀 Mal sehen, wie weit das Wachstum reicht. Ich muss hier in der Nähe noch einen guten Barbier suchen.
Wie kann ich eine Finanzierung oder Steuertechnisch am besten machen wenn ich ein Mehrfamilienhaus kaufe oder neu baue und selber einziehe 🤔
Steuertechnisch zumindest die Finanzierung klar aufteilen: Ein Darlehen für alle vermieteten Einheiten mit wenig / keinem Eigenkapital u. Tilgung. Und ein Darlehen für die selbstgenutzte Einheit mit dem Eigenkapital u. Tilgung, da keine steuerlichen Auswirkungen. Die Bank hat sowieso eine Gesamtgrundschuld. Du kannst konsequenterweise natürlich auch das Haus aufteilen in ETW und dann die Kaufpreise für die einzelnen Einheiten definieren, ebenso die Kostenverteilung und Miteigentumsanteile in der TE vorgeben. Wenn dann am Objekt Sanierungen stattfinden (Dach etc), kann ein entsprechend höherer Teil über die vermieteten Einheiten abgerechnet werden. Also, da ist einiges möglich.
Danke für das Video. Aktuell bin ich wieder auf der Suche nach einer neuen Immobilie und war da auch überrascht, dass die Zinsen niedriger sind als vor einem Jahr.
Sehr gern. Ja, der Zins ist tatsächlich deutlich entfernt von 4% im Moment. Viel Erfolg u. gutes Gelingen bei der Suche nach dem passenden Objekt!
Vielen Dank. Bis zum nächsten Video :)
😀 Sehr gern, freue mich über dein Interesse an meinen Inhalten.
Was tun, wenn der Mieter um Aufschub bei der Kaution bittet?
Gemäß §551 (2) hat der Mieter Anspruch darauf, die Kaution in 3 gleichen mtl. Raten zu zahlen. Davon muss die 1. Rate vor dem Einzug gezahlt werden. Darauf würde ich auch bestehen und sonst eher Mietvertrag auflösen u. neuen Mieter suchen. Denn wenn der Mieter schon am Anfang weder eine Bürgschaft von seiner Bank oä bekommt noch 1 Kaltmiete als Teilzahlung leisten kann (notfalls über seinen Dispo), dann ist die Bonität nicht in Ordnung.
Ich dachte die 5% Degressive AfA kann nur in den ersten 6 Jahren angewendet werden und dann muss man zur linearen wechseln? In der ersten Tabelle sprechen Sie von einem Wechsel zur linearen AfA erst im Jahr 14 ?
Nein, du kannst dann wechseln, wenn es sich wirtschaftlich lohnt, so wie in der Berechnung gezeigt. Die 6 Jahre beziehen sich auf den Zeitraum, in dem diese AfA gültig ist (1.10.2023 bis 30.9.2029).
Macht es dann nicht Sinn, das eigene Objekt über ein Portal anzumieten?
Die Idee ist auf jeden Fall kreativ.😃 Steuerberatung machen wir hier natürlich nicht... Wenn der Eigentümer selbst anmietet, bringt das natürlich nichts. Aber wenn ein anderer Name (u. andere Adresse) als Mieter dort steht u. auch bezahlt (vielleicht sind ja Kinder schon liiert oder haben den Namen des Ehepartners angenommen oä), dann ist es ja auch eine externe Vermietung. Muss halt nur steuerlich sauber sein.
Die Regierung zocken nur die Bürger ab unglaublich Grundsteuer unglaublich Leute geht endlich auf die Straßen es wird ja immer schlimmer mit der Ampel FDP Grünen es ist unglaublich was die Regierung erzählt.Wer soll das alles noch bezahlendie Regierung ohne Worte 😢😢😢
Eigentlich sollten die AKW-Betreiber eine Versicherung haben.
Bist du sicher, dass diese Versicherungen wirklich alle Schäden in umliegenden Bereichen abdecken? Gibt es evtl. eine Begrenzung (Radius oä)? Denn das wären ja Riesensummen, die letztlich das gesamte Versicherungswesen zu Fall bringen könnte.
Natürlich nicht. Wenn die AKW eine ernstzunehmende Versicherung hätten, wäre nach Fukushima jede Versicherung pleite und wenn der Staat für die Schäden aufkommen würde, wäre Japan Zahlungsunfähig.
So hatte ich es befürchtet!
Welche Risiken gibt es für den Verkäufer?
Zum Bsp., dass der Kaufpreis letztlich doch nicht bezahlt wird, aber die WE evtl. vermietet wird. Der Mietvertrag kommt dann letztlich zwischen dem (nicht zahlenden) Käufer als Vermieter u. dem Mieter zustande, nicht mit dem Eigentümer, denn Eigentümer u. Vermieter können verschiedene Personen sein. Oder dass in der Immobilie Abrissarbeiten vorgenommen werden u. der Käufer dann nicht zahlt u. die Immobilie schlimmer hinterlässt, als er sie vorgefunden hat. Oder - bei Selbstnutzer - dass die nicht zahlenden Käufer schon eingezogen sind, dann müssen die rausgeklagt werden. Natürlich gibt es immer zivilrechtliche Möglichkeiten, aber das ist dann natürlich sehr mühsam, warum sollte der Verkäufer diese Risiken eingehen? Da muss man Vertrauen aufbauen u. auch mit Vorteilen locken.
Vielleicht haben Privatinvestoren in den Rubriken Flexibilität und Entscheidungsgeschwindigkeit die Nase vorn. Das könnte dazu führen, dass man bei einem guten Angebot schneller sein könnte als ein großer Investor.
Gegenüber Fonds etc. sind sicherlich die Entscheidungswege kürzer, das ist ein Vorteil. Viele Privatinvestoren müssen allerdings erst bei ihren Banken die Finanzierungen klären, was länger dauert. Aber wenn man sicher ist, finanziert zu werden oder entsprechende Mittel hat, sind Private im Vorteil. Gegenüber den städtischen Gesellschaften in Berlin (siehe Bsp. im Video) kaufen Privatanleger auf jeden Fall besser ein.
So macht es Sinn. Viele schauen auf die nackten Zahlen der Rendite, ohne zu überlegen, dass es sich oft um Momentaufnahmen handelt. Respekt für die beachtlichen Mieterhöhungen. Diese, gepaart mit einer potentiellen Wertsteigerung des Objektes an sich, bilden das gesamte Investment. 👍🏻
Absolut richtig! So erleben u. gestalten wir es in unserer Praxis immer wieder seit über 20 Jahren.
Ich bin beeindruckt von dem professionellen Schreiben an die Mieter, zwecks Mieterhöhung, sehr seriös!
Vielen Dank für das Feedback! Da hilft uns natürlich die jahrelange Erfahrung.
Wieder top content ✨
Danke für das Lob!
Top
Danke!
Wunderbar, wie immer besten Dank! Ich spare mir das Aufklärungsgespräch und teile einfach den Link zu den Videos, mit der Bitte um vollständige Umsetzung. 😊👍
Das geht natürlich auch😀
Darf man eigentlich diese 120 Euro an die Inflation anpassen ?
Eine gute Idee, tatsächlich ist mir dazu aber noch kein Urteil begegnet. Logisch wäre es aus meiner Sicht. Die Gefahr ist, dass ein Gericht im Fall der Fälle die Klausel als vollständig unwirksam erklären könnte. Zumindest müsste die Klausel aus meiner Sicht klar und verständlich formuliert sein. Gerade wenn insgesamt auch für die Kaltmiete eine Indexklausel vereinbart wird, macht es Sinn.
Erster ❤
👍
Ich musste schon mehrere Eckventile bei Mieterwechsel tauschen… Kosten zum Glück nur rund 5€ das Stück.
👍 Wenn du Zeit hast u. das so günstig machen kannst, umso besser für den Mieter. Berechnest du ihm noch die Zeit, die du aufwendest?
Ich berechne hierfür nichts. Ist den kleinen Aufwand nicht wert.
@@Tino1979_go 👍
Wichtig und richtig 🫱🏼🫲🏽
Top Ich kann jeden einzelnen Punkt bestätigen.
Danke für das schöne Feedback u. die inhaltliche Bestätigung.
Immer wieder tolle Videos g Sehr gut erklärt! Danke!
Vielen Dank für das Lob! Freut mich sehr😀 Und motiviert für weitere Videos.
Immer wieder super Tips. Vielen Dank
Vielen Dank für das tolle Feedback! Motiviert uns sehr!
Wichtiges Thema, sehr gut zusammengefass. 👍 Willkommen im Vollbart-Club! 😉
Danke🙂 Hat sich im Sommer irgendwie so ergeben… mal sehen, was draus wird 😉
Wie bei Immobilien - langfristig halten. 😉
@@windkante6210 😀Der Tipp war echt gut😂
😉👍
wenn dir zu heiss ist, kurzärmliges hemd und evtl kurze hose hilft.
🙂 Das stimmt! Tatsächlich habe ich kaum noch kurze Hemden, trage meist langärmelige. Und kurze Hose tragen wir auch nicht im Büro. Aber ich werde mir die Sachen mal für erneute Hitzetage ins Büro mitnehmen, danke für die Anregung.
Leider gibt es auch sehr verantwortungslose, einfach nur geldgierige Vermieter. Beispiele: Ich, als Mieterin, wurde über diese wichtigen Punkte nicht aufgeklärt. In Bad und Küche habe ich kein Fenster. In der Küche gibt es trotzdem keine Abzugshaube, im Bad gibt es schon lange kaputte Fliesen/Fugen und erst jetzt steht eine Sanierung an. Die Raumfeuchtigkeit ist sehr abhängig vom Wetter, zu dieser Erkenntnis kam ich aber das möchten meine Vermieter nicht wahrhaben und somit die Ursache auch nicht ermitteln!
Das stimmt leider, auch diese Seite der Medaille gibt es. Manchmal auch unverständlich, da die Bausubstanz ja auch leidet.
Sehr interessante Information, vielen Dank. Häufig findet man eher beunruhigende Beiträge die eine teils extreme Erhöhung ankündigen. Spannend ist ob sich die Hebesätze der Gemeinden in ähnlicher Richtung verändern wie in Berlin.
Danke fürs Feedback! Ja, da warten wir auch mit Spannung drauf.
Respekt! Sehr informativ.
Danke für das Lob! Freut uns sehr🙂
Hallo, wirklich gutes Video. Ich habe hierzu auch einen Tipp. Ich sehe mir immer auf den Portalen ImmoScout und Immowelt die Verkaufsanzeigen von vermieteten ETWn an. Hier steht i.d.R. immer wie hoch die Kaltmiete ist und seit wann die Wohnung vermietet ist. NAtürlich muss man auf die Vergleichbarkeit achten.
Danke für die ergänzende Idee u. das Lob🙂. Du musst halt zur Vergleichbarkeit dem Mieter die zitierten Vergleichswohnungen genau beschreiben können, d.h. Adresse, Stockwerk, Lage Stockwerk (z.B. 2.OG rechts). Aber wenn du dich auf die Anzeige als Kaufinteressent meldest, bekommst du die Daten ja. Unserer Erfahrung nach sind die Mieten in Verkaufsanzeigen vermieteter WE allerdings oft nicht so hoch, als das sie für Erhöhungen nützlich sind. Aber generell eine gute Idee!
stark
Danke!
Sind Sie sicher, dass sie sich hier nicht verrechnet haben? Die AfA mag im ersten Jahr 5 % sein, ABER die die Bemessungsgrundlage sind laut Gesetzt maximal 4.000,- € je QM. Die 531,- € monatlicher Steuervorteil in 5:11 sind also zu hoch. Oder?
Die 4.000,-/qm beziehen sich ja auf den Gebäudeanteil, dazu kommt dann noch das Grundstück. Ich habe nochmal nachgeschaut: Ich hatte tatsächlich 3.995,-/qm als KP gerechnet, dazu kommt dann der Gebäudeanteil. Allerdings hat die Software die Kaufnebenkosten (Notar, GrErwSt) anteilig auf den Gebäudeanteil hinzu gerechnet. Da müsste ich nochmal recherchieren, ob der Anteil dann rausfallen würde, wenn insgesamt €4.000/qm überschritten werden. Das ist dann bei 8,5% NK eine relativ kleine Änderung und wird später bei Wechsel auf die lineare AfA wieder eingeholt. Aber danke für den Hinweis.
Gern. Die 4000 EUR Bemessungsgrundlage gilt aber nur bei er Sonder AfA, nicht bei der degressiven AfA, richtig? dann habe ich noch eine Frage: sie sagten, das Objekt muss im Jahr der Fertigstellung angeschafft werden. Wie hoch ist die AfA wenn ein Käufer jetzt im August ein Objekt kaufen würde das anschließend gebaut und Anfang 2026 fertig gestellt und übergeben würde?
Sehr guter und wichtiger Kanal! Danke fürs Uploaden und bleibt weiter mit dem qualitativ hochwertigen Material am Ball! Gerade als Mieter ist es mir wichtig zu erfahren, was für widerliche Schweinereien auf Kosten unserer Mitmenschen im Namen der Gewinnmaximierung bei Grundbedürfnissen hier in Deutschland legal möglich sind.
Danke für das Feedback. Wobei ich darum bitte, hier eine etwas andere Wortwahl zu wählen als "widerliche Schweinereien". Mir ist auch nicht klar, was eine Kontenstruktur, d.h. Anzahl u. Systematik von Konten der Vermieter mit Mietern zu tun hat. Natürlich gibt es Vermieter, die Mangelsituationen ausnutzen u. Gesetze umgehen bzw. nicht beachten, aber das sind dann Gesetzesverstöße, die auch geahndet werden können.
„Erweiterte Vermögensbildung“ bzw. Renditeimmobilien/Aktien sollte der Kern jeder geleveragten Immobilienanlage sein. Ich würde allerdings davon abraten, die Tilgung über das Optimum hinaus weiter zu minimieren und den ersparten Betrag in ETFs zu stecken, um indirekt noch mehr zu hebeln. Besser ist es, die Höhe der Tilgung abhängig von LTVs, individuellen Zinsänderungsrisiken und der passiven Einkommensstruktur zu optimieren dh ab 50% LTV und darunter reichen m.E. Tilgungsraten von 1% völlig aus. Abhängig vom individuellen Zinsänderungsrisiko würde ich freies Kapital in Dividenden-Wachstums-Aktien investieren und auf diese Weise einen Hedge zu einem etwaigen Zinsänderungsrisiko schaffen. Dividendenstrategien sind besser planbar als reine Kursentwicklungen.
Danke für die interessante Idee und Ergänzung.
Wie kann ich wissen, wie hoch der Steuer ist, beim kauf einem Altbau ca. 1960 in Niedersachsen?
Am besten, du lässt die den Bescheid geben, der nach der Grundsteuererklärung kam. Dann kannst du es unter Annahme des Hebesatzes hochrechnen. Zumindest kannst du auch mit dem alten Wert vergleichen.
Ich wollte mir einen kleinen bus kaufen für eine größere Gewerbeimmobilie
Zum Müll wegfahren usw kann ich den Kaufpreis steuerlich absetzen
Ist natürlich aus der "Ferne" etwas schwierig zu beurteilen, aber wenn du den Bus wirklich für die Gewerbeimmobilie nutzt, spricht nichts dagegen. Fahrtenbuch führen hilft dir, das hinterher nachzuweisen. Selbst wenn du Wagen nur zum Teil für die Gewerbeimmobilie nutzt, kannst du die Kosten dann tlw. steuerlich geltend machen. Tipp: Wenn du Lieferwagen mit LKW-Zulassung kaufst, hast du es leichter bzgl. Privatnutzung.
💪👍👏
😀